建行行长谈高房价：房地产泡沫不能刺破

　中房报记者 曾冬梅 广州报道

　　在这一轮的住房租赁发展大潮中，作为金融机构，建设银行起到了排头兵的作用。仅仅是广东，“十三五”期间，建设银行广东省分行就将对房地产企业及租赁客户投放2000亿元住房租赁经营发展资金和个人租房贷款。

　　12月20日，在中国住房租赁高峰论坛暨碧桂园长租品牌发布会上，中国建设银行广东省分行行长刘军详细阐释了金融机构如何看待目前的高房价问题，以及银行拓展住房租赁业务的目的和途径。

　　房价泡沫不能刺破只能抑制

　　刘军认为，中国商品房价格高速发展是因为房子被赋予了太多的金融属性，包括投资和投机。

　　他列举了两组数据。“中国家庭的住房自有率已经达到了93.5%，全球第一，远高于发达国家，欧美等较发达国家自有住宅率普遍在60%-70%。”空置率的话，根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算比较合适。而中国，2015年，一、二、三线主要城市的空置率大约在22%-26%之间。“空置率超过20%，同时前面讲了，自有拥有房屋率超过90%，这意味着什么？就是说我们国家住房市场投资属性和投机属性越来越强。”

　　他指出，房地产被赋予金融属性后，炒起来的泡沫，具有十分明显的负作用和杀伤力。房价大涨恶化收入分配，增加社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有这么强的金融属性，过多信贷投放房地产必然将挤出先进制造业等实体经济投资；房价过高增加社会生活成本，引发产业的空心化。

　　“每一次房地产的泡沫，对经济的增长和财富效应都有巨大的负面影响。历史上的经济危机基本上都是跟房地产相关。”

　　他表示，在中国经济20年的高速发展中，房地产发挥了重要的带动作用，一个房地产行业带动了27个相关行业，但成也萧何，败也萧何。“现在看来这个泡沫并不能刺破，只是抑制。刺破还得了，中国家庭60%的资产是房地产，每一位算算账，资产负债表60%都是房地产，刺破了，这么多的房贷和按揭贷款怎么办？”

　　房地产转向租赁银行也要转

　　刘军坦言，房地产行业是银行非常喜欢的行业，因为链条很长，收益长远。在过去20年里，金融业对房地产输入的资金是惊人的，截至2017年6月末，全国人民币房地产贷款余额为29.72万亿，其中，房地产开发贷款余额7.76万亿，个人住房贷款余额20.1万亿。还没有计算各类的理财池和表外的工具和发债等工具，大量的资金投入到房地产。“广东分行有8500亿元的贷款，其中有5000亿元都是跟房地产相关的。”

　　但是房地产市场过热的问题已经引起了中央的高度关注，“房地产的问题实际上是灰犀牛。总书记在去年的经济工作会议上专门讲了灰犀牛和黑天鹅。”房地产问题一旦处理不好，有可能会变成系统性的风险。也因此，国家提出要逐步去掉房地产的金融属性，央行、银监会要求银行降杠杆、防风险。

　　在这之前，银行一直在响应中央去库存的号召，建设银行广东分行2015年、2016年、2017年住房按揭贷款新增了2500亿元。而今年在降杠杆的背景下，该行整个四季度住房按揭贷款只有27亿元，“现在审批的住房按揭贷款是360亿元，还有将近200亿元已经到了审批部的桌上。”

　　他表示，目前房地产市场的“限购限贷限价限卖”其实就是在去除房地产的金融属性。对于银行来说，这是巨大的变化，“过去依赖房地产开发贷款和个人房贷的盈利模式，我们必须重构。”

　　“新时代做出新的抉择。”他认为，租购并举的提出意味着房地产行业将转向租赁，商业模式也将发生巨大改变，而银行是房地产市场资源配置的风向标，必须顺应改革政策要求调整发展方向。